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Wertermittlung

Wertermittlung mit oder ohne Verkaufsabsicht

In jedem Fall empfehle ich Ihnen eine sachverständige Wertermittlung als ersten Schritt, falls Sie sich bereits fest mit dem Gedanken tragen, ein Objekt zu veräußern. Schließlich möchten Sie zum einen kein Geld verschenken, andererseits soll der Verkauf innerhalb eines angemessenen Vermarktungszeitraums abgeschlossen werden und Ihr Objekt nicht auf dem Friedhof der unveräußerbaren Immobilien landen, weil der Preis viel zu hoch angesetzt wurde.

Aber es gibt natürlich auch eine Reihe anderer Gründe, den Wert einer Immobilie sachverständig bestimmen zu lassen.

Beispielsweise lohnt es sich, vor dem Kauf einer Wohnunung oder eines Hauses die Marktwerteinschätzung eines neutralen Spezialisten einzuholen.

Aus diesem Grund biete ich Ihnen auch unabhängig von einer unmittelbaren Verkaufsabsicht die Bewertung Ihres Objekts an.

Was genau mache ich bei der Werteinschätzung bzw. bei der Ermittlung des Marktwerts?

  • Sondierung des aktuellen Marktes um festzustellen, ob vergleichbare Objekte öffentlich angeboten werden und wenn ja, zu welchen Preisen
  • Recherche, welche vergleichbaren Objekte in der Vergangenheit zu welchen Preisen angeboten wurden
  • Berechnung nach Ertrags-, Vergleichs- und/oder Sachwertverfahren (objektabhängig)
  • Renditeberechnung

Je umfangreicher ein Objekt analysiert wird, desto präziser ist das Ermittlungsergebnis. Plausibilitätskontrollen sind über die parallele Anwendung unterschiedlicher Verfahren gewährleistet.

Automatisierte Wertermittlung?

Nein, jedenfalls nicht bei mir. Selbst die einfachsten Form meiner Werteinschätzung erfolgt in Handarbeit, d.h. die vorgenannten Verfahren kommen in Abhängigkeit der Anwendungsfähigkeit bzw. -Möglichkeit zum Einsatz und Sie können somit sicher sein, dass die Werteinschätzung mit größtmöglicher Sorgfalt und unter sachverständiger Würdigung der objektspezifischen Merkmale vorgenommen wurde.

Abhängig von Ihren individuellen Anforderungen biete ich Ihnen für die Wertermittlung einer Immobilie folgende Varianten an:

  • einfache Werteinschätzung
  • Bewertung kompakt
  • Verkehrswertgutachten

Weitere Informationen zu Inhalt und Umfang entnehmen Sie bitte den folgenden Abschnitten.

Einfache Werteinschätzung

Zweck:

Die einfache Werteinschätzung dient dazu, Ihnen einen groben Anhaltspunkt bezüglich eines zum aktuellen Zeitpunkt erzielbaren Verkaufspreises Ihrer Immobilie zu geben. Sie erfolgt anhand der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen und, soweit erforderlich, ergänzender Unterlagen. Eine Begehung des Objekts findet nicht statt. Insofern gehe ich bei dieser Form der Werteinschätzung davon aus, dass sich das Objekt in einem altersgemäßen Zustand befindet und keine besonderen objektspezifischen Eigenschaften besitzt, die sich wertsteigernd oder wertmindernd auf den Verkaufspreis auswirken.

Anwendung:

Die einfache Werteinschätzung ist meinerseits nur dann möglich, wenn es sich bei dem Objekt um eine Wohnimmobilie handelt, also z.B. um ein Grundstück (für Wohnbebauung), ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Mehrfamilienhäuser, Erbbauimmobilien oder Objekte mit besonderen Lasten bedürfen einer detaillierten Analyse und Berechnung. Die einfache Werteinschätzung kommt von meiner Seite für solche Immobilien daher nicht in Frage. Stattdessen biete ich Ihnen hierfür die Bewertung kompakt sowie alternativ die Erstellung eines umfassenden Verkehrswertgutachtens.

Daten:

Für die einfache Werteinschätzung werden folgende Daten und Informationen benötigt:

  • Art der zu bewertenden Immobilie (Haus, Grundstück, Eigentumswohnung)

  • Baujahr der Immobilie

  • vollständige Objekt-Anschrift

  • Größe des Grundstücks (bei Wohnungen bzw. Teileigentum: die Größe des Grundstücks, auf dem sich die Wohnanlage befindet)

  • bei Eigentumswohnungen oder nach WEG geteilten Häusern: Miteigentumsanteil in 1/100 oder 1/1000
  • Wohnfläche

  • Gesamtfläche (Summe aus Wohn- und Nutzfläche)

  • Anzahl der Zimmer

  • Grundriss oder Skizze

  • bei Wohnungen: Lage im Gebäude (Stockwerk, Ausrichtung)

  • Energieausweis
  • Anzahl und Art der PKW-Stellplätze

  • Höhe der Nebenkosten (bei Teileigentum aufgeteilt in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten)

  • Ihre persönliche Einschätzung der Ausstattung der Immobilie

  • Ihre persönliche Einschätzung des Zustands der Immobilie

  • bei vermieteten Objekten die derzeitige Kaltmiete (ohne Stellplatz)

  • sonstige Angaben (z.B. durchgeführte Renovierungsmaßnahmen, Zeitpunkt von Sanierungsarbeiten, anstehende Renovierungen, Besonderheiten)

Ergebnis:

Sie erhalten von mir einen ca.-Wert, den ich unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen ermittle und der nach meiner Einschätzung einen zum aktuellen Zeitpunkt wahrscheinlich erzielbaren Kaufpreis widerspiegelt. Die Bearbeitung kann grundsätzlich erst dann erfolgen, sobald Sie sämtliche Daten übermittelt haben. Eine Überprüfung der von Ihnen gemachten Angaben erfolgt nicht.

Bewertung kompakt

Zweck:

Die Immobilienbewertung kompakt beinhaltet neben der im Rahmen der einfachen Werteinschätzung abgefragten Daten die Begehung des Objekts. Der Vorteil im Vergleich zur einfachen Werteinschätzung liegt darin, dass ich mir als neutrale, außenstehende Person einen eigenen Eindruck von Ihrer Immobilie verschaffe. Details, wie z.B. die Innenausstattung, das Wohn- und Raumgefühl, die Mikrolage samt unmittelbarer Nachbarschaft können somit in die Beurteilung einfließen. Des weiteren verifiziere ich im Rahmen der Begehung bestimmte Daten, wie z.B. die Wohnflächenangaben. Dies erweitert die Werteinschätzungsgrundlage, was im Ergebnis zu einer Präzisierung des wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreises führt.

Ich rate zu dieser Form der Wertermittlung, wenn Sie sich bereits mit einer konkreten Verkaufsabsichten in naher Zukunft beschäftigen.

Anwendung:

Die Bewertung kompakt biete ich Ihnen analog zur einfachen Werteinschätzung für Grundstücke (Wohnbebauung), Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie ergänzend für Mehrfamilienhäuser bis zu 6 Einheiten. Die Bewertung kompakt kommt auch für Erbbauobjekte in Betracht.

Daten:

Für die Bewertung kompakt werden folgende Daten und Informationen benötigt:

  • Art der zu bewertenden Immobilie (Haus, Grundstück, Eigentumswohnung)

  • Baujahr der Immobilie

  • vollständige Objekt-Anschrift

  • Größe des Grundstücks (bei Wohnungen bzw. Teileigentum: die Größe des Grundstücks, auf dem sich die Wohnanlage befindet)

  • bei Eigentumswohnungen oder nach WEG geteilten Häusern: Miteigentumsanteil in 1/100 oder 1/1000 (bitte halten Sie die Teilungserklärung bereit)
  • Wohnfläche

  • Gesamtfläche (Summe aus Wohn- und Nutzfläche)

  • Anzahl der Zimmer

  • Grundriss oder Aufteilungsplan (bemaßt)

  • bei Wohnungen: Lage im Gebäude (Stockwerk, Ausrichtung)

  • Energieausweis
  • Anzahl und Art der PKW-Stellplätze

  • Höhe der Nebenkosten (bei Teileigentum aufgeteilt in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten)

  • sonstige Angaben (z.B. durchgeführte Renovierungsmaßnahmen, Zeitpunkt von Sanierungsarbeiten, anstehende Renovierungen, Besonderheiten)

  • bei Erbbauobjekten: Erbaurechtsvertrag

  • bei vermieteten Objekten die derzeitige Kaltmiete (ohne Stellplatz), Angaben zur Art des Mietvertrags

Ergebnis:

Sie erhalten von mir eine, je nach Objekt,  5-20-seitige schriftliche Ausführung mit den Rahmendaten zu Objekt und Lage der Immobilie, dem Wertermittlungsergebnis, der rechnerischen Herleitung dieses Wertes nach Ertragswertverfahren sowie - soweit - vorhanden, Vermarktungspreisangaben zuletzt und derzeit im Marktumfeld angebotener, vergleichbarer Objekte (anonymisiert).

Verkehrswertgutachten

Zweck:

Das Immobilien-Verkehrswertgutachten stellt die umfassenste Variante der Marktwertermittlung dar. Es folgt den gesetzlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung, die u.a. in den Paragraphen §§192 ff. BauGB und §194 BauGB geregelt sind. Hierbei kommen die klassischen Verfahren der Verkehrswertermittlung zum Einsatz, wie das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Um den Anforderungen gerecht zu werden, gestaltet sich bereits die Datenerhebung wesentlich umfangreicher als beispielsweise bei der Bewertung kompakt. Neben der Darstellung und Einbeziehung sämtlicher objektbezogener Informationen wird im Verkehrswertgutachten insbesondere auch auf Mikrolage, Makrolage, infrastrukturellen Anbindung, demographische Entwicklung usw. eingegangen. Maßgabe ist es, sämtliche Einflussfaktoren umfassend zu berücksichtigen, die für die Ermittlung des Werts bzw. - für den Fall eines geplanten Verkaufs - des mit größter Wahrscheinlichkeit innerhalb eines angemessenen Vermarktungszeitraums erzielbaren Preises relevant sind.

Wenn Sie auf ein umfassende Analyse substanzieller Daten und im Ergebnis auf eine äußerst präzise, objektivierte Wertermittlung wert legen, empfehle ich Ihnen die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens.

Anwendung:

Das Verkehrswertgutachten kann unterschiedlichen Verwendungzwecken dienen. Dazu gehören beispielsweise die Bestimmung eines realistischen, marktangepassten Verkaufspreises für die anstehende Vermarktung der Immobilie, eine geplante Schenkung, Vererbung oder Aufteilung, der Klärung von Rechten und Belastungen, der Einschätzung von Beleihungsmöglichkeiten usw.

Den Stichtag für die Verkehrwertermittlung können Sie dabei beliebig festlegen, d.h. es steht Ihnen frei, den Wert einer Immobilie auch für einen Zeitpunkt in der Vergangenheit ermitteln zu lassen.

Daten:

Die für die Erstellung des Verkehrwertgutachtens benötigten Daten, Informationen und Unterlagen stimme ich im persönlichen Gespräch mit Ihnen ab.

Ergebnis:

Sie erhalten ein Verkehrswertgutachten, das in der Regel etwa 60-80 Seiten zzgl. Anlagen umfasst.

Kosten/Preis:

Da der Aufwand für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens von unterschiedlichen, individuellen Faktoren abhängt, erhalten Sie von mir, nach einem unverbindlichen Erstgespräch, ein individuelles Angebot.